8月 25 日，国常会审议通过了一个叫《关于规划建设保障性住房的指导意见》，简称 【2023】14号文。
明确了两大目标，第一个目标，是加大保障性住房的建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗。第二个目标，是推动建立房地产业的转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳定价、稳房价、稳预期，推动房地产业的转型和高质量的发展。
注意看，这篇文章居然没有出现那四个字，房住不炒。所以很多的地方官员，称之为「新房改方案」。
今天我们聊聊这个方案的实质，以及它会带来一个怎样的房地产格局，以及，我们作为个体，如何去做好一些资产转型的决策。简单说，从房地产行业的转型，匹配一下我们个体的资产转型，这是一种联动的关系。
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1、民生兜底
一个年轻人，要去一个一线城市，根本买不起房。哪怕一个资深职场人，去一线城市，肯定要把二线城市的房子卖掉换一个一线城市的首付，再背负沉重的贷款。
这个现象让个体很焦虑，让城市的行政管理者也很焦虑。毕竟，现在出生率降低，好不容易有人口流入的新增，但房价太高就会阻止这种新增，因此居者有其屋，就是让潜在的新增人口，不要焦虑房价，一定有民生兜底的房子，请放开手脚奋斗。
民生兜底的房子，有很多不同的产品，比如福利保障房。我之前在深圳工作，有朋友就拿到了单位分配的福利保障房，一个月2000元不到，2房1厅。这是从政府，下派到各大企事业单位一些名额，企事业单位再二次分配给有需要的员工。如果员工不离职，就可以一直住。
另一种是公租房，深圳的白芒村，就做了一种统租的实验。简单说，把一些城中村的居民迁出，由当地政府、国企拿出固定资产改造成居民房，统一装修，统一出租。房屋质量以及物业管理都比城中村要好，当然，没有城中村的脏乱差之后，价格也贵了一些些。
统一行动很高效，但配套还没跟上，有一些居民反应到了公租房小孩上学成了问题，只能期待时间来解决。
最后一种是共有产权房，你可以简单理解为 50%产权属于国家，或者属于一些国有企业，另外 50%的产权归个人购买。由于产权只有 50% 且非市场价格，因此需要个体掏的钱相对少。但是，你不能交易，相当于你买了之后就是长租，有的甚至可以继承。这种房子也不是人人都可以买，也有一些政策条件。
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2、原产权房
你现在已经在一个城市有房产了，可能有房贷也算，基本上属于中产阶级。
这种房产越到后面，越难被交易出手，因为第一类的民生兜底房的新增，增加了供给。出租，可能没有民生兜底房有价格优势；卖，也卖不出去 - - 能卖出去的算第三类商品房，这个我待会儿讲。
所以，这一类房子未来主要是自住需求，可以做旧房改造比如加装电梯，加装光伏等楼宇的改造，也可以在房间里二次装修改造。
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3、商品住房
这里的商品住房，是新一轮房改完成后的商品住房，不是现在所说的商品住房。
现在的商品房，很多会变成第二类原产权房，只有在核心城市、核心区域、热门地段的房子才有流动性，才可以被出租或者交易。
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房地产行业正在转型，从「房地产开发」转型到「房地产运营」。
这里的运营有三个层面：
第一层运营，是国家或国企拿出来的固定资产、厂房等，怎么改造成福利保障房、公租房等等。
第二层运营，在原产权房里，做旧房改造或者二次装修。比如改成绿色楼宇之类的。
第三层运营，房子的日常运营。商品房的出售、出租以及所有产权房的房产税的征收。
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作为个体而言，面对这样的宏观政策和中观变化，我们有哪些微观的应对措施呢？具体的资产转型建议？有三个。
第一个场景，到一个新城市发展
无论是刚毕业的年轻人，还是资深职场人奔赴新城市发展，以前说留在这个城市，指的就是在这个城市买房。那以后呢？
城市的核心地段、核心区域是价格高昂的商品房，然而有大量公租房、共有产权房、福利保障房供你选择，你就不用买房了，只用按期付房租即可。
那所谓的「留在一个城市」，这个观念会进化为，你在这个城市被持续地需要。
具体表现为，你在这个城市有持续的工资/营业收入，你的职业发展能越来越好，甚至你开始个体创业，有自己的公司，创造一些就业岗位出来。
这也是一种投资，不是投资房子，而是用你的时间、精力和金钱，持续投入到你自己的事业上来。相比房地产，你有一定的自由度而不是被绑定了几十年，同时你在创造增量；相比股市，你投入的是你长期职业所在的领域，你熟悉的领域，因此风险反而相对小。
你所有的投入，所有的经营活动，都是发生在这片城市的土地上，也是给这座城市做出贡献。不还房贷了，而是贡献更多税收了。
这种趋势会越来越明显，各种组织的形态会越来越小，零散，甚至个体化。个人 IP、个体创业，都是所谓你留在一个城市的印迹。
嗯，房地产行业的转型，会导致一种文化思维的变迁。
第二个场景，原产权房。
你在这个城市拥有的一个房产，产权是 70 年到期，70 年后大概率还是「无偿续期」的 - - 不是真不要钱，当然也不是让你重新花原价再买一次，不过至少要缴纳一笔手续费。
房产税近期会不会出台？虽然在上海、重庆之前有过试点，但效果不明显。未来 3 年内大概率不会出台，但五年、十年一定会出现。毕竟，地方政府的税收结构发生了变化，土地财政结束后，中央更少地转移支付，地方要更多地「自负盈亏」，所以房地产税是大趋势。
如果这套原产权房你自住，那么就让自己住得好一点吧，旧房改造、二次装修，特别是家庭的智能装修，这些需求都会逐渐萌生出来。
最重要的一点，你要避免自己的原产权房，沦落为老破小。要知道，今天的老破小，都是曾经的高大上。它只是经历过岁月的洗礼之后，变成老破小了。
怎么变的呢？城市的产业结构迁移，你住的附近之前有产业，现在产业没落了，或者产业迁到城市的新开发区了，那么上班的人不在附近了，你的房子就不太容易出租或者交易出去了。
因此，你要留意 10 年 或者 20 年后，你所住的房子，会不会变成老破小，如果会，你也要及早地将手里的这份资产处理妥当。
第三个场景，商品住宅。
未来真正的商品住宅，处在城市的核心区域、核心地段，流动性好，出租需求旺盛，容易出售变现。关键是，你会出售吗？
你会把赚钱的股票给卖掉套现吗？你有一只鸡，每天都会下蛋，你会把鸡给杀了卖了吗？除非有大量现金需求，可以蹭估值变现，否则不要做对吧。
毕竟，持有一套核心区域的商品住宅，是身份的象征，比如深圳湾1号（当然，现在价格也降了），这种资产可以让你维持住一个圈层的体面，让你的社会圈层更稳固一些。
出售，会很容易；出租，这个取决于你之前购买资产时的定位，如果你买一个 500 平的住宅，是很难租出去的，也不能把这个住宅分成格子间，不然你会被物业和其他邻居锤死的。
好，说了这么多，你思考一下，你手里的房地产资产有多少，分别是上面提到的哪一种，以及，你未来会做怎样的决策？欢迎到播客，听本篇的更多案例。
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